La clase media de Miami-Dade es desplazada por los precios del mercado inmobiliario

La madre soltera Sarah Thompson está frustrada. La jamaiquina ha vivido en Miami la mayor parte de su vida y desde 2019 busca un condominio para comprar en Kendall, sin suerte. El aumento de los precios ha sido la causa.

“Es frustrante”, dijo. “Ha sido un reto, por decir lo menos. Antes de buscar ahora, he intentado otras dos veces y ha empeorado“.

Thompson es una de los muchos habitantes de clase media de Miami-Dade que se han quedado fuera del floreciente mercado de la vivienda, al no poder permitirse los elevados precios. Dado que se estima que l Miami-Dade tiene los medios financieros para comprar una casa al precio de venta promedio, comprar una conlleva muchas decepciones y sigue siendo inútil para muchas personas.

Aunque el precio promedio de una vivienda familiar en el condado se redujo ligeramente en enero, se mantuvo en aproximadamente $520,000, fuera del de los lugareños.

Thompson, de 37 años, empezó a buscar una casa para comprar después de mudarse a su apartamento de Kendall hace tres años. Trabajó infructuosamente con un agente inmobiliario. Se dio cuenta que no tenía suficiente dinero ahorrado en ese momento para el pago inicial de un condominio y decidió esperar antes de buscar de nuevo en 2020.

Thompson prefiere vivir en Kendall porque está cerca de la escuela de su hija. También está cerca de la Universidad de Miami, donde trabaja como especialista en programas para personas mayores en proyectos de investigación para la administración de la universidad.

Después de hacer cinco ofertas por diferentes propiedades en la zona sin conseguir ninguna, pensó en mudarse al norte de Miami-Dade a un lugar más asequible. Sin embargo, el clima cálido y las conexiones de su hija con Kendall le impidieron trasladarse.

“Estoy en el punto en el que estaría abierta a eso”, dijo sobre irse. “En este momento estoy un poco agotada. ... Lo que me mantiene aquí es la escuela de mi hija. Es hija única y sus amigos están aquí. Va a una escuela especializada”.

Los compradores en efectivo tienen la ventaja

Thompson compraría su primera vivienda, y como tal, puede inscribirse en ciertos programas especiales de préstamos. Sin embargo, ha aprendido que esos incentivos financieros no son rivales para el creciente número de compradores en efectivo que pueden adquirir rápidamente viviendas sin tener que pasar por el proceso de aprobación de la hipoteca.

Y ha descubierto que muchas propiedades residenciales en la zona de Miami tienen precios elevados aunque no hayan sido renovadas, lo que añade más gastos después de comprarlas. Duda en comprar una casa que necesite reparaciones importantes.

Muchos de los amigos de Thompson se han ido a lugares menos caros fuera de la Florida, como Colorado y Texas. Un amigo en Texas le envía regularmente videos de TikTok de grandes casas allí que cuestan mucho menos que las de Miami.

“A veces puede ser desalentador”, dijo. “Una trabaja duro y quiere llegar al punto de establecerse”.

La agente inmobiliaria María Carillo, de The Keyes Company, ha estado trabajando con Thompson durante más de un año para encontrar una casa que pueda permitirse comprar. Carillo trabaja con clientes de todo tipo y ha notado que los compradores en efectivo tienen una gran ventaja sobre todos los demás que necesitan una hipoteca en este frenético mercado de la vivienda. Haciéndolo más difícil para la clase media, los compradores en efectivo han surgido en un número mucho mayor en Miami durante la pandemia procedentes de diferentes partes del país, en particular California.

Subrayando que el dinero en efectivo es el rey, 40% de las viviendas vendidas en Miami-Dade en enero fueron transacciones en efectivo, mientras que 41% de las ventas en Broward no implicaron hipotecas, según datos de la Miami Association of Realtors. Ambas cifras son muy superiores al promedio nacional de 27% de compras de viviendas en efectivo.

“Tenemos muchos compradores en efectivo”, dijo Carillo. “Los que más trato proceden del noreste o de California. Con la gente del norte, especialmente de Nueva York y Nueva Jersey, siempre ha habido un interés en Miami y el sur de la Florida. Los californianos son bastante nuevos”.

También ha visto en este popular mercado inmobiliario regional la rapidez con la que las viviendas pasan de los listados a la venta. Por lo tanto, trata de preparar a sus clientes para la posibilidad de que no puedan conseguir una casa en esta situación ultracompetitiva.

De hecho, el escaso inventario de viviendas en Miami-Dade muestra que la zona tiene solo 1.8 meses de oferta de viviendas unifamiliares disponibles para comprar y 2.9 meses de condominios, según las cifras más recientes del grupo de agentes inmobiliarios de Miami. En un mercado equilibrado, suele haber entre cuatro y seis meses de inventario de casas y condominios a la venta.

“Es posible que no puedas encontrar algo”, dijo Carillo. “Hay que tener un plan B”.

Salario de seis cifras, pero no puede comprar casa

Anthony Nunziata, de 45 años, y su esposa, Carolina Peñafiel, de 43, vivían en Nueva York antes de mudarse hace 18 meses a la casa que alquilan en Hollywood, en el Condado Broward. Tenían un estudio de arte en Nueva York y supusieron que comprar una casa en el sur de la Florida sería mucho más fácil que en Nueva York.

Nunziata es el vicepresidente de gestión y desarrollo de activos de un fondo de inversión inmobiliaria de propiedad familiar. Peñafiel tiene un empleo de medio tiempo transportando turistas en Miami Beach. Nunziata se redujo el sueldo al trasladarse al sur de la Florida, donde gana $100,000 al año, con hasta $25,000 más en beneficios. Aunque gana tres veces el salario promedio de Miami-Dade, todavía no puede permitirse el tipo de casa que quiere para su familia.

“Gano un poco más de $100,000 al año. Mi pareja tiene un empleo de medio tiempo y mi hijo está en una escuela privada”, dijo. “No puedo pagar el precio de una casa. Es asombroso el precio en que la gente intenta vender sus casas. No hay realmente una razón para el aumento de los precios”.

Una nueva investigación Ken H, Johnson, economista de la Universidad Atlántica de la Florida (FAU), y de Eli Beracha, profesor de Bienes Raíces de la Universidad Internacional de la Florida (FIU), muestra que los precios de las viviendas se han disparado hasta el punto en que en Miami las casas están sobrevaloradas en 23%, en comparación con hace apenas tres años.

Nunziata busca una casa cerca de Miami Beach, Miami Shores o Biscayne Park. Con su salario, no puede permitirse el lujo de mudarse más cerca de Miami que Hollywood, a unas 20 millas al norte, en el sur de Broward.

Está buscando una casa de tres habitaciones y 1,700 pies cuadrados. Quiere ese espacio porque tienen dos perros grandes y necesitan espacio para la familia de Peñafiel que viene de visita desde Chile.

Lo máximo que un banco le presta es $550,000. No encuentra una casa por ese precio en las zonas donde quiere que viva su familia. La opción menos cara que ha encontrado es una casa de 1,700 pies cuadrados sin aire acondicionado central en Miami Shores por $650,000.

Otro obstáculo en el camino para los compradores de casas de clase media como Nunziata es la gran cantidad de casas en Miami-Dade que están son compradas por individuos de alto poder adquisitivo o inversionistas, que convierten las casas en alquileres a corto plazo a través de Airbnb. Una casa al lado de la que alquilan él y Peñafiel a menudo se alquila en Airbnb y ha observado muchas más en su barrio.

Para Nunziata hay una presión adicional para encontrar una casa que comprar para su familia antes de mayo. El propietario de la casa que él y su familia alquilan se mudará de nuevo al sur de la Florida para entonces, lo que plantea un posible dilema.

“El mercado tiene que corregirse”, dijo. “Algunas personas que compran para invertir no van a poder obtener los alquileres que necesitan para pagar la hipoteca y el mantenimiento de la casa y obtener beneficios. No creo que alguien alquile por $5,000 al mes en estos barrios”.

Líderes estatales deben dar prioridad a la vivienda para los trabajadores

Grant Stern, presidente de Morningside Mortgage y agente hipotecario, trabaja con compradores de viviendas de Miami y está familiarizado con la menguante oferta de viviendas de la zona. Cree que se necesita más apoyo de la Legislatura de la Florida para atraer a los urbanizadores a construir más viviendas menos costosas para la fuerza laboral en el sur de la Florida.

“Las cuestiones estructurales me hacen ver un aumento de los precios en el futuro inmediato”, dijo Stern. “Además, el aumento de los alquileres está justificando que las viviendas unifamiliares sean productos ocupados por sus propietarios. Ahí hay poderosos mecanismos de refuerzo”.

Stern atribuyó los problemas de vivienda de Miami a las prohibiciones constitucionales de la Florida sobre el control de la vivienda, lo que significa que las desigualdades del sobrecalentado mercado inmobiliario residencial tienen que ser resueltas por el mercado privado. Para que eso ocurra, dijo que las autoridades electas deben aprobar leyes que estimulen el desarrollo de viviendas asequibles.

“El impacto es que no se va a conseguir una política de vivienda realmente buena por parte de nuestros funcionarios electos, a menos que haya un esfuerzo realmente concertado para obligarlos a enfrentarse a esta crisis [de asequibilidad de la vivienda]”, dijo Stern. “La Ciudad de Nueva York tiene una zonificación de inclusión. Se va a necesitar ver incentivos significativos para la vivienda de la fuerza laboral [en el sur de la Florida], que es la vivienda para las personas que pueden permitirse el lujo de vivir en algún lugar del que no son desplazadas por los precios”.

Mientras tanto, el ejecutivo de préstamos de vivienda cree que en lo fundamental, en Miami ya no hay espacio para más vivienda. Sin embargo, los habitantes de la ciudad tienen menos opciones asequibles para trasladarse a un barrio diferente que en el pasado. Zonas como Homestead, un suburbio del extremo suroeste de Miami, se han puesto a la altura de otras en cuanto a precios, no tienen muchas más viviendas a la venta y carecen de espacio para hacer una enorme urbanización.

Obligados a gastar más para comprar

El hecho de ir de Kendall a Miramar antes de la pandemia jugó un papel importante para que Keri Pérez, de 30 años, y su prometido Damián Hernández compraran su casa en Cutler Bay el otoño pasado. Como Pérez trabajaba desde casa en el diseño de proyectos para una empresa de telesalud, una de las dos habitaciones de su condominio en Kendall se convirtió en la oficina de Pérez. Con planes de formar una familia, la pareja sabía que era el momento de mudarse.

En 2020, la pareja comenzó a buscar una casa para comprar en el rango promedio de $400,000. Ese año, los precios en el mercado local de la vivienda comenzaron a aumentar y pusieron a la pareja en condiciones de vender la propiedad en la que vivían por su precio total.

Hernández, de 40 años, es tecnólogo en medicina nuclear y compró su condominio en Kendall en 2017. El capital que había acumulado le dio a él y a Pérez más poder de compra mientras buscaban una casa.

“Sabemos que ha sido difícil para muchas personas y damos gracias a nuestras estrellas de la suerte y a Dios”, dijo Pérez. “Podríamos ser una de esas parejas que salen cada fin de semana a visitar casas en exhibición y no tienen suerte. Nadie sabe hacia dónde irá el mercado, y si reventará o subirá y subirá. Lo mejor era probar con lo que teníamos”.

Al principio, Pérez y Hernández no fueron lo suficientemente agresivos en su búsqueda de vivienda. Sin embargo, después de ir a múltiples exposiciones con largas filas de gente fuera de las casas en venta y de que sus ofertas fueran superadas por decenas de miles de dólares, se dieron cuenta de que necesitaban cambiar su enfoque. Pérez obtuvo aumentos de sueldo en su trabajo que les permitieron a ella y a Hernández avanzar en el mercado para ver casas más caras.

“Rápidamente nos dimos cuenta que el mercado no era lo que esperábamos y la estrategia tenía que cambiar”, dijo Pérez. “Entre entonces y ahora, conseguí algunos aumentos de sueldo que abrieron un poco nuestro presupuesto. Una vez que entramos en un rango diferente de puntos de precio, el costo no era tanto. Esas casas se compraban muy rápido”.

Finalmente, Pérez y Hernández cerraron el trato de su casa de Cutler Bay por $575,000 en octubre de 2021, un precio casi $150,000 más de lo que originalmente planeaban gastar en una nueva casa.