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¿Casa o yate? Se avecina pelea por los impuestos a la propiedad de la mansión flotante frente a Star Island

Arkup # 1, una reluciente casa flotante rectangular anclada frente a la exclusiva Star Island de Miami Beach, tiene todos los atributos de una mansión flotante: una cocina de lujo, una amplia sala dos dormitorios en el piso superior, espacio de gimnasio e incluso un patio con vista a las brillantes aguas de la Bahía de Biscayne.

Aunque Arkup está inscrita ante el Servicio Guardacostas y puede surcar los mares a unos modestos cinco nudos por hora, Miami-Dade dice que no es realmente una embarcación.

El resultado es que el condado ha impuesto a esta casa flotante un impuesto a la propiedad de casi $120,000.

La decisión de declarar a Arkup una “estructura flotante” ha dado lugar a una inusual batalla legal, que enfrenta a un rico empresario con los recaudadores de impuestos de Miami-Dade.

El propietario de Arkup presentó una demanda contra los funcionarios del condado, alegando que están infringiendo una prohibición constitucional de la Florida que impide cobrar impuestos anuales sobre la propiedad de embarcaciones. Los constructores —Arkup, la empresa que lleva su nombre y que promociona el diseño como un modelo ecológico que algún día pudiera ayudar a hacer frente a la escasez de viviendas y a la amenaza del ascenso del nivel del mar— también presentaron una demanda después que les cobraron impuestos atrasados.

“Creemos que la única razón por la que nuestro cliente está en esta situación —una tasación fiscal inconstitucional— es la forma, el estilo y el aspecto de esta embarcación”, dijo el abogado Ivan Abrams, que representa al propietario de la casa flotante, MacKnight International Inc. “Si estuviera diseñado como cualquier otro yate, no creemos que estuviéramos en esta situación”.

“Todo lo que tiene a su favor el gobierno es la forma”, dijo Karen Lapekas, su coasesora en el caso.

La queja más reciente, presentada en enero, nombra al tasador de propiedades de Miami-Dade, Pedro García; a Jim Zingale, director del Departamento de Ingresos de la Florida, y a Peter Cam, recaudador de impuestos de Miami-Dade. Los tasadores de la propiedad y la fiscalía del condado declinaron hacer declaraciones sobre el litigio

Arkup, de 75 pies de eslora, está anclada en una propiedad de Star Island que en su día albergó a la mansión de John H. Levi, uno de los fundadores de Miami Beach. Ahora se está construyendo allí una casa moderna.

La propiedad y el barco pertenecen a través de empresas al empresario de origen británico Jonathon Brown, quien hizo su fortuna en el negocio del procesamiento de pescado y dirigió la empresa MacKnight Food Group, con sede en Miami, hasta su venta en 2019. A pesar de su riqueza, Brown es una figura de bajo perfil, más famosa por haber contratado cinco jets privados para llevar rápidamente suministros de ayuda a Dominica después que la isla fuera devastada por el huracán María en 2017.

Arkup #1 fue construida en Miami por Nicolas Derouin y Arnaud Luguet, dos ingenieros franceses que viven en el sur de la Florida y se dedican a las energías renovables y a la preservación del medio ambiente en medio de la amenaza del cambio climático y el ascenso del nivel del mar.

La primera embarcación Arkup debutó en 2019, deslumbrando a los miamenses mientras estaba atracada en Palm Island, una reluciente caja de cristal de dos pisos con 2,600 pies cuadrados de espacio interior y 1,750 pies cuadrados de patio. La cubierta de proa cuenta con una cocina al aire libre y controles de consola para la navegación y el manejo de los propulsores eléctricos giratorios que no emiten ruido ni requieren combustible diésel, y el sistema de anclaje, que permite ajustar los pilotes de 40 pies para anclar el barco en hasta 25 pies de agua.

El Arkup ha sido tema de artículos en el Miami Herald, Bloomberg y Forbes, e incluso ha aparecido en el programa de Netflix “The World’s Most Amazing Vacation Rentals”.

La minimansión, que funciona con energía solar y está equipada con un sistema de recolección y purificación de agua de lluvia, se presenta como un modelo para crear barrios más modestos en el agua que ayuden a paliar la escasez de viviendas en el mundo. “Queremos diseñar pequeños apartamentos en el agua para estudiantes, casas adosadas para familias”, dijo Derouin al Herald en 2019. “Queremos crear soluciones de vivienda para un público más amplio. Esa es la visión detrás de Arkup”.

Arkup es la única “estructura flotante” que actualmente está siendo gravada por la oficina de tasación, confirmó una portavoz.

Lapekas, la abogada, dijo que cree que es un terreno resbaladizo, y los funcionarios pudieran empezar a gravar barcos de todo tipo que rara vez se mueven, y donde viven personas.

A través de abogados, el propietario de la embarcación "Arkup" está demandando a la oficina de tasación de propiedades de Miami-Dade por su decisión de cobrar el impuesto sobre la propiedad al yate ecológico, que en realidad es una casa flotante. La embarcación es fotografiada en el lugar donde está atracada en la costa de la propiedad en Star Island del dueño, el martes 22 de marzo de 2022.

“Todos los barcos atracados en Cayo Dinner estarían sujetos a los impuestos sobre la propiedad”, dijo Lapekas.

Abrams dijo: “Si esta embarcación es una estructura flotante, eso significa que todos los demás yates atracados alrededor de Palm Island y Star Island que no se utilizan todos los días para ir de crucero están sujetos a impuestos”.

Las comunidades de casas flotantes fueron en su día comunes en la Florida. Pero el estado y algunas ciudades se han movilizado para restringir o limitar las zonas de vida a bordo, pero principalmente por la preocupación por la contaminación del agua. En 2002, tras años de disputas, el estado finalmente trasladó una colorida casa flotante en Cayo Hueso a un puerto deportivo con conexiones de alcantarillado. En 2005, el huracán Wilma destruyó un puerto deportivo de comunidad de casas flotantes de North Bay Village.

Esto impulsó a un activista llamado Fane Lozman, que vivía en el puerto deportivo, a trasladar su casa flotante —que no tenía motor y tenía que estar conectada a los servicios públicos en tierra— a Riviera Beach. Las autoridades municipales lo destruyeron y Lozman llevó el caso a la Corte Suprema federal, que dictó que no era un barco y falló a su favor.

Fane Lozman se enzarzó en una pelea legal de años por esta casa, embargada y destruida hace tiempo por la ciudad de Riviera Beach. Insistió en que no era una casa flotante. La Corte Suprems de Estados Unidos le dio la razón.
Fane Lozman se enzarzó en una pelea legal de años por esta casa, embargada y destruida hace tiempo por la ciudad de Riviera Beach. Insistió en que no era una casa flotante. La Corte Suprems de Estados Unidos le dio la razón.

Esta pelea legal de Arkup es todo lo contrario: los abogados quieren demostrar que es un barco y el condado quiere demostrar que no lo es.

MacKnight International compró Arkup el año pasado por $3.3 millones. La oficina del tasador de propiedades emitió la factura de impuestos en noviembre de 2021. Valoró Arkup en $5.1 millones —irónicamente, dicen los abogados— analizando el valor de otros yates.

En respuesta, los abogados del propietario de Arkup señalaron que la Guardia Costera de Estados Unidos lo ha considerado embarcación de recreo, con todas las características necesarias: sistema de propulsión, anclas, luces de navegación y anclaje, una radio VHF e incluso chalecos salvavidas. En febrero, el propietario contrató a un capitán, que llevó a tres miembros de la oficina del tasador de propiedades y a un abogado del condado a un crucero de dos horas por la bahía de Biscayne.

“Tiene todas las características físicas exactas de los otros yates, con la capacidad de transportarse en el agua y navegar por las vías fluviales alrededor del Condado Miami-Dade sin ningún problema, y la capacidad de controlar el barco con sistemas de mecanismos de dirección y navegación de alto funcionamiento”, dijo Abrams.

Los funcionarios del condado no se dejaron convencer. En los documentos judiciales, un funcionario del condado dijo que Arkup “no fue construido para ser utilizado principalmente como medio de transporte sobre el agua” y dijo que “no era relevante” que “teóricamente” fuera capaz de trasladarse por el agua.