¿Canceló o no renovó el seguro de su casa? Tenga cuidado con la cobertura impuesta

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¿La aseguradora de su casa notificó que su póliza se cancelará o no se renovará?

Si es así, debe obtener rápidamente una nueva póliza si todavía está haciendo pagos hipotecarios de su casa.

No posponga las cosas. No ignore el aviso. Compre una póliza de Citizens Property Insurance Corp., administrada por el estado, si no tiene otra opción.

La alternativa no es nada agradable.

Se llama seguro de colocación forzosa y su contrato hipotecario le da a su prestamista el derecho de proteger sus intereses colocando una en su propiedad si deja que su póliza caduque.

Es caro: entre dos y diez veces más caro que un seguro normal. Se le pedirá que pague las primas infladas, aumentando su pago hipotecario mensual.

Es posible que pierda el derecho a demandar por disputas de reclamos.

Y no cubrirá su propiedad personal ni la atención médica de otras personas que resulten lesionadas en su propiedad.

Los defensores de los consumidores temen que la crisis de seguros de Florida y el vencimiento de las moratorias federales sobre ejecuciones hipotecarias conducirán a un aumento en el seguro de colocación forzosa, que también se conoce como seguro colocado por el acreedor o colocado por el prestamista.

"Espero una explosión en las pólizas impuestas por la fuerza a medida que disminuyan las protecciones [relacionadas con la pandemia]", dijo Birny Birnbaum, exregulador de seguros de Texas y actual director del Centro para la Justicia Económica con sede en Texas, una organización de defensa y educación que representa a consumidores minoritarios y de ingresos en temas relacionados con seguros, servicios públicos y crédito.

Andrew Pizor, abogado del National Consumer Law Center, dijo que espera que las pólizas impuestas por la fuerza aumenten a medida que empeora la crisis de seguros de Florida.

Ryan Papy, presidente de Keyes Insurance, con sede en Palmetto Bay, dijo que si bien su agencia aún no ha notado problemas con las pólizas forzadas entre los clientes potenciales, los aumentos en las cancelaciones de pólizas en los últimos meses podrían estimular “una mayor frecuencia en el futuro".

Florida tiene la mayor proporción de seguros colocados por la fuerza

Florida ya lidera a la nación en gasto en seguros forzados, según datos informados a la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros.

A los prestatarios de Florida se les cobró $795 millones de un total de $3.3 mil millones en primas en todo el país por cobertura impuesta por la fuerza contra inundaciones, vientos y todos los demás peligros, según muestran los datos. La participación del 24.1% del estado en el mercado de seguros colocados a la fuerza ha bajado del 35% en 2009-11, los peores años de la crisis inmobiliaria que desencadenó la Gran Recesión.

Esa era estuvo marcada por abusos por parte de los administradores de préstamos hipotecarios y las aseguradoras que desencadenaron demandas colectivas, acuerdos multimillonarios y protecciones federales para los prestatarios de préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac.

Los administradores y las aseguradoras fueron acusados ​​de trabajar juntos para obtener ganancias inesperadas en las pólizas colocadas en propiedades en problemas.

Los reguladores encontraron que las aseguradoras estaban pagando comisiones lucrativas u otros incentivos a los administradores de préstamos que compran pólizas colocadas a la fuerza. Los administradores de préstamos fueron acusados ​​de imponer seguros a las propiedades sin avisar a los prestatarios.

Las aseguradoras fueron acusadas de emitir pólizas sobre propiedades administradas por compañías afiliadas y de proporcionar reaseguro para propiedades aseguradas por compañías propiedad de administradoras de préstamos.

Y se descubrió que las aseguradoras brindan sobornos a los administradores de préstamos en forma de servicios administrativos gratuitos o por debajo del costo, incluido el monitoreo de las bases de datos de los prestatarios para identificar cuáles dejaron de tener su propio seguro y, por lo tanto, eran elegibles para la cobertura de colocación forzosa, un servicio llamado seguimiento de seguros.

“En algunos casos, los administradores hipotecarios estaban obteniendo cerca del 50% de las primas en forma de comisiones, reaseguros y servicios gratuitos o por debajo del costo”, dijo Birnbaum.

En 2014, Wells Fargo y dos aseguradoras colocadas por prestamistas, Assurant Inc. y QBE, acordaron reembolsar a los clientes afectados hasta el 11% de sus primas para resolver una demanda colectiva presentada en Miami. Bank of America resolvió un caso similar ese año por $228 millones, mientras que se llegaron a acuerdos en los casos contra J.P. Morgan Chase & Co. y Citigroup Inc.

Al defender mayores protecciones, Birnbaum cita datos que muestran que las siete principales aseguradoras basadas en la fuerza en Florida reportaron un índice de siniestralidad combinado del 34.2% en 2020. Eso significa que por cada $100 en primas pagadas por los prestatarios, las aseguradoras tenían que gastar sólo $34.20 en reclamos, dejándolos inundados de efectivo.

Las aseguradoras tradicionales en Florida han estado reportando índices de pérdidas mucho más altos: 68.5% en 2019, según la agencia de calificación A.M. Mejor.

Las lagunas aún perjudican a los consumidores

Las reformas a nivel estatal y federal, incluso en Florida, prohibieron a las aseguradoras pagar comisiones a los administradores de préstamos, pero no les prohibieron brindar seguimiento de seguros y otros servicios gratuitos y por debajo del costo, dijo Birnbaum. De hecho, debido a que el costo del seguimiento se recupera de las primas pagadas por los prestatarios, los consumidores con cobertura impuesta a la fuerza pagan esencialmente por el seguimiento de todos los clientes de seguros, dijo.

Florida también permite que los administradores de préstamos impongan una cobertura que sólo nombre al prestamista como beneficiario de la póliza. Eso dejó a Ethel Reconco incapaz de demandar a Integon National Insurance Co., que fue forzada por su prestamista, por un reclamo relacionado con el huracán Irma en 2017. En enero, el Tribunal de Apelaciones del 4° Distrito dictaminó que la mujer de Fort Pierce no tenía derecho a demandar porque ella no estaba nombrada en la póliza.

Actualmente, menos del 10% de las pólizas de Florida no nombran al prestatario como asegurado nombrado junto con el prestamista, pero Birnbaum dice que incluso ese porcentaje es inaceptable.

Las reformas federales han ofrecido a los consumidores algunas protecciones, incluida la exigencia de que los administradores de préstamos continúen realizando los pagos del seguro tradicional si el prestatario tiene una cuenta de depósito en garantía y no puede pagar los pagos del seguro. Sin embargo, ese requisito no cubre a los prestatarios cuyas pólizas se cancelan o no se renuevan.

Los administradores de préstamos también tienen prohibido forzar el seguro sin una base razonable para creer que el prestatario no mantuvo la cobertura del seguro como se requiere en los documentos del préstamo.

Los administradores deben enviar dos avisos antes de comprar una póliza basada en la fuerza. El primero debe enviarse al menos 45 días antes de comprar la póliza de colocación forzosa. El segundo debe enviarse a más tardar 30 días después de la primera notificación y al menos 15 días antes de cobrar al prestatario por el seguro de colocación forzosa. Este aviso debe incluir el costo o una estimación razonable.

Si un prestatario con cobertura forzada proporciona prueba de que se ha comprado una póliza tradicional para la propiedad, el administrador debe cancelar el seguro forzado dentro de los 15 días posteriores a la recepción de la evidencia y reembolsar las primas cobradas mientras ambas pólizas estaban vigentes. .

Los administradores de préstamos no siempre cumplen con ese requisito, según una demanda presentada el 7 de mayo por Kimn S. Sullivan, una propietaria de Palm Beach Gardens que ha estado tratando de persuadir a Bank of America para que retire una póliza de seguro contra inundaciones colocada en su casa desde 2009. En su demanda, Sullivan, que vive en un área de alto riesgo de inundaciones, dice que su contrato de préstamo hipotecario la exime de tener que comprar una póliza de seguro contra inundaciones individual si su casa está cubierta por una póliza maestra comprada por su asociación de propietarios.

Pero Bank of America no reconocerá la disposición del contrato y ha agregado más de $21,000 al saldo de su préstamo para recuperar el costo de la póliza impuesta a la fuerza, afirma su demanda. Un portavoz de Bank of America dijo que la compañía no tenía comentarios sobre la demanda en este momento.

Los prestatarios de bajos ingresos son los más vulnerables

La mayoría de los prestatarios de préstamos hipotecarios de Florida que enfrentan la cancelación o la no renovación comprenden el riesgo de no mantener la cobertura del seguro, dice Papy.

“Normalmente, las cartas de cancelación se redactan de forma alarmante para empujar al asegurado a encontrar otras coberturas”, dijo por correo electrónico. "En la mayoría de los casos, las cancelaciones proporcionan un aviso importante y los asegurados son conscientes de que no tener cobertura los llevará por el camino hacia la cobertura forzosa".

Paul Handerhan, presidente de la Asociación Federal para la Reforma de los Seguros, enfocada en el consumidor, dijo que espera que los crecientes costos de los seguros tradicionales atrapen a los propietarios vulnerables, como los prestatarios de bajos ingresos, las personas que hablan inglés como segundo idioma o los que no entienden la diferencia entre la cobertura tradicional y la colocada a la fuerza.

Si su cuenta de depósito en garantía no tiene suficiente dinero para cubrir un aumento repentino de la tasa de seguro, su prestamista les pedirá que paguen una suma global para cubrir el déficit. Si no pueden pagar la suma global, su póliza no se renovará y su administrador de préstamos podría entonces forzar la colocación de una póliza más cara. Eso podría hacer que el pago de su nueva hipoteca sea inasequible, provocando una ejecución hipotecaria y la posible pérdida de su casa, dijo.

Otros tendrán dificultades para hacer sus pagos sin saber que están pagando más de lo que deberían por un seguro que no cubre tanto y no los nombra como beneficiarios de la póliza. "Y no lo sabrán hasta que llegue el momento de presentar un reclamo", dijo.

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