Auge del mercado inmobiliario hace que los urbanizadores construyan a lo grande

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La cantidad de pies cuadrados de las viviendas siempre aumenta en los mercados lentos, cuando los únicos que compran casas nuevas son personas con ingresos medios y altos. Pero cuando el mercado se acelera, los constructores tratan de reducir el tamaño para intentar captar mayores ventas.

Este año, sin embargo, la historia es un poco diferente. Con el auge del mercado de la vivienda nueva, la tendencia es hacia casas más grandes, en gran parte porque la gente usa sus casas para más fines —para trabajar, por ejemplo— y necesita más espacio.

Los datos de la Oficina del Censo muestran que en el tercer trimestre el tamaño promedio de una vivienda unifamiliar nueva aumentó a 2,541 pies cuadrados. Eso significa que el tamaño promedio de una casa nueva es ahora 6.2% mayor que cuando terminó la Gran Recesión. Y de cara al futuro, el economista Robert Dietz, de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, espera que la tendencia se mantenga.

Por si sirve de algo, el tamaño de una casa típica aumentó entre 2009 y 2015 porque las nuevas construcciones básicas estuvo limitada limitada. Pero se redujo entre 2016 y 2020 a medida que se levantaban más viviendas básicas.

‘Cartas de amor’

La controversia sobre las llamadas “cartas de amor”, en las que los posibles compradores tocan la fibra sensible de los vendedores en un intento de que se acepten sus ofertas, ha alcanzado un nuevo nivel en Oregon, el primer estado del país que prohíbe estas misivas.

Algunos agentes apuestan por las cartas en las que se les dice a los vendedores lo especial que es su casa, que el comprador la cuidará con esmero, etc. Pero otros agentes las evitan como la peste. Algunos agentes llegan a eliminarlas de las ofertas para que el vendedor nunca las vea.

Ahora, Oregon prohíbe las cartas de amor porque podrían infringir las leyes de vivienda justa, ya que a veces contienen información personal que puede utilizarse para discriminar a los compradores por su raza, sexo, religión o situación familiar. Pero el Total Real Estate Group en Bend, con el apoyo de la Pacific Legal Foundation, ha presentado una demanda argumentando que la prohibición es una violación de los derechos de la Primera Enmienda de los compradores y los agentes.

Retraros en los cierres

El actual auge en las ventas tiene a todos saltando, incluyendo a las compañías de títulos. Un informe de PropLogix dice que los retrasos inesperados en el cierre son su mayor dolor de cabeza.

En una encuesta realizada a 400 profesionales de títulos y liquidaciones —la gente que investiga el historial de las viviendas para asegurar de que no hay herederos no declarados escondidos o firmas falsificadas en documentos antiguos— más de la mitad dijo a la empresa que el cierre a tiempo es una lucha constante en estos días.

Una de las razones: Están gestionando más liquidaciones que nunca. De hecho, 18% dijo que estaba gestionando entre 21 y 30 cierres al mes. En la encuesta del año pasado, solo 10% se ocupaba de esa cantidad.

Inversionistas en viviendas

Hoy en día los compradores tienen mucha competencia, y no solo entre ellos. Según un nuevo informe de Redfin, 18% de las viviendas vendidas en el tercer trimestre fueron adquiridas por inversionistas.

Esta cifra es superior al 16% del segundo trimestre y al 11% del mismo período del año anterior. En total, los inversionistas arrebataron 90,215 viviendas de las manos de personas que querían vivir realmente en ellas.

Redfin define a los inversionistas como cualquier institución o empresa que compra bienes inmuebles residenciales. Los vendedores tienden a favorecerlos porque suelen tener mucho dinero en efectivo, lo que significa que los vendedores no tienen que preocuparse de que la financiación de los compradores fracase.

Reporte de las tasas

Todos los compradores de viviendas que pagaron precios exorbitantes el año pasado en realidad hicieron un pequeño favor a los futuros compradores, al menos durante los próximos 12 meses.

Pase lo que pase con las tasas de interés hipotecarias en el futuro, es probable que sean un poco más baratas para muchos en 2022, gracias al aumento de 18.5% en el llamado límite de préstamos conformes.

El límite es el tope de la envergadura de los préstamos que pueden comprar Fannie Mae o Freddie Mac, las dos empresas del mercado secundario creadas por el Congreso que mantienen a los prestamistas primarios llenos de dinero para hacer más préstamos. Cuando Fannie y Freddie compran préstamos a los prestamistas, los convierten en bonos.

Los inversionistas que compran esos bonos están dispuestos a aceptar una ligera reducción porque creen que su dinero está seguro por que el gobierno federal lo respalda. Y como resultado, las tasas de interés de los préstamos vendidos a las empresas patrocinadas por el gobierno suelen ser entre 0.25% y 0.50% más bajas.

En 2022, el límite máximo será de $647,200 para las propiedades de una sola unidad, lo que supone un aumento de $98,950 respecto al límite de este año. En los mercados de alto costo, el nuevo límite será de $970,800.

El límite de los préstamos conformes se establece por ley, pero algunos están diciendo que la fórmula debe cambiarse. Y una entidad, Redwood Trust, uno de los principales actores del mercado no conforme, dice que el regulador de las firmas patrocinadas por el gobierno (GSE) tiene autoridad para reducir el conjunto de hipotecas elegibles para su adquisición por parte de Fannie y Freddie sin ninguna ayuda del Congreso.

“A pesar de lo que piensa la gente, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) no está obligada a aplicar los límites máximos de conformidad”, dijo la compañía, añadiendo que las GSE podrían apoyar más eficazmente su misión de vivienda asequible con un menor enfoque en los préstamos de alto balance.

Lew Sichelman lleva más de 50 años cubriendo el sector inmobiliario. Es colaborador habitual de numerosas revistas de vivienda y publicaciones del sector de la vivienda y las finanzas. Los lectores pueden ponerse en contacto con él en lsichelman@aol.com.

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