Aseguradoras huyen de Florida o suben los precios después de Surfside

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Incluso antes que las propuestas legislativas para modificar la seguridad de los edificios de condominios después de Surfside murieran en la puerta de la Cámara estatal el mes pasado, ya se estaba gestando una reacción en el mercado.

Pero la incapacidad de los legisladores en Tallahassee para responder al derrumbe de Champlain Towers South, en el que murieron 98 personas en junio del 2021, provocó un éxodo de aseguradoras que ya no están dispuestas a suscribir pólizas en un mercado de edificios de condominios cada vez más arriesgado, según las entrevistas con expertos del sector, analistas, académicos y abogados.

La retirada de las compañías de seguros dejó a las asociaciones de condominios que administran edificios antiguos a lo largo de la costa de Miami y en todo el estado tratando con aseguradoras en el mercado de excedentes menos regulado, para los clientes que no pueden conseguir pólizas estándar porque la pérdida potencial es inaceptablemente alta.

¿Qué tan alta? En el caso de Champlain Towers South, Great American Insurance Company anunció que ofrecería todos los límites de la póliza y pagos adicionales por un total de más de $30 millones. La agitación se está traduciendo en un enorme aumento de las primas y en una serie de exenciones para los asegurados.

Las asociaciones de condominios están teniendo dificultades para renovar sus pólizas anteriores a Surfside y se ven obligadas a buscar entre planes menos protectores que cuestan el doble o más. Los que tienen la suerte de renovar sus pólizas lo hacen con aumentos de primas del 30% al 50%, según los expertos del mercado.

Estos aumentos en costos se producen tras las nuevas restricciones a los préstamos.

“Cuando la Legislatura no proporcionó orientación ni requerimientos, la industria de las aseguradoras y los prestamistas hipotecarios asumieron la tarea y la llevaron a cabo”, dijo Bill Sklar, profesor adjunto de la Facultad de Derecho de la Universidad de Miami y presidente del grupo de trabajo sobre Surfside del Colegio de Abogados de la Florida.

Robert Munchick, nacido en Miami Beach y corredor de seguros que integra la junta directiva de su edificio de condominios, se encargó durante años de conseguir pólizas de seguro para que su asociación cubriera al antiguo edificio de Mid Beach en la costa.

El año pasado, dijo Munchick, la asociación de condominios se benefició de una garantía de tarifa de dos años que siguió a las renovaciones previas a Surfside: ventanas de impacto, restauración del concreto y un nuevo techo. Pero esas mejoras solo llegan hasta cierto punto después del colapso.

La compañía de seguros que el edificio de Munchick usaba para la póliza principal de la asociación abandonó el mercado después de Surfside, dijo. Varias otras también lo hicieron, según los expertos del sector.

“El mercado es horrible”, dijo Munchick. “Las compañías de seguros están escogiendo los edificios que quieren asegurar... las compañías podrían no querer asegurar más [a propiedades] a orillas del océano”.

Munchick dijo que anteriormente había contratado una póliza paraguas que ofrecía $25 millones de protección para la responsabilidad civil general —cosas básicas, como resbalones y caídas que ocurren en las zonas comunes— así como la protección para las decisiones tomadas por los directores y funcionarios. Le costaba a la asociación unos $5,000 al año. Este año, Munchick dijo que recibió un presupuesto de $53,000 por una póliza anual que tenía un límite de $5 millones solo para la responsabilidad civil general.

“Estoy muy frustrado con [los legisladores estatales]”, dijo Munchick. “No entiendo por qué no aprobaron algunas de esas medidas... pero no me sorprende”.

Otros en la industria dicen que se sorprendieron. Pero, como dijo Kyle Ulrich, presidente de la Asociación de Agentes de Seguros de la Florida, “el mercado privado siempre responderá”.

Bayview 60 Homes en Northeast 168th Street en North Miami Beach fue evacuado el 4 de abril de 2022, después de que un ingeniero determinara que no era seguro.
Bayview 60 Homes en Northeast 168th Street en North Miami Beach fue evacuado el 4 de abril de 2022, después de que un ingeniero determinara que no era seguro.

“Las compañías que suscriben pólizas maestras para edificios de condominios, ese mercado tiene problemas desde hace bastante tiempo; hay muy poca competencia en ese mercado”, dijo Ulrich. “Pudiera haber tan solo media docena de aseguradoras que suscriben activamente pólizas en el estado de la Florida. Así que cuando a esa línea le ocurre algo, un evento como el de Surfside, naturalmente puede asustar a esas compañías de seguros, y habrá una reacción al respecto”.

Las asociaciones de condominios están obligadas por la ley estatal a tener un seguro de propiedad adecuado, que cubra los daños estructurales por cosas como tormentas, viento y daños por incendio. Por otra parte, la mayoría de las asociaciones de condominios tienen estatutos que estipulan otros requisitos de seguro, como el de responsabilidad civil general, el de directores y funcionarios (que protege a las personas que toman decisiones para la junta) y el de inundaciones (no cubierto por el de propiedad).

El mercado de seguros de propiedad para los edificios de condominios en el sur de la Florida ha sido pésimo durante años, dijo Ciara Gravier, una agente de seguros de Fort Lauderdale. Pero desde Surfside, el malestar se extendió a otros tipos de seguros de edificios de condominios.

Esto equivale a un nuevo impuesto a los edificios de condominios, dijo Gravier, una respuesta de toda la industria a problemas que se pospusieron durante demasiado tiempo.

“Ahora estamos pagando la falta de mantenimiento del mercado de los edificios de condominios”, dijo Gravier.

Hay más de 1.5 millones de unidades de condominio en la Florida, y más de 922,000 tienen más de 30 años, según los datos estatales recogidos por Sklar, el profesor de UM, para el grupo de trabajo de Surfside. Más del 60%, añadió, están en zonas del estado que no tienen ninguna norma de mantenimiento o inspección.

Por eso, el grupo de trabajo del Colegio de Abogados de la Florida hizo recomendaciones de cambios en la política en cuatro áreas: requisitos de inspección y mantenimiento, así como normas para una mayor transparencia y reservas de condominios no renunciables.

Según Sklar, la Cámara y el Senado estuvieron de acuerdo en principio en todo, excepto en exigir a las asociaciones de condominios que repongan sus reservas dentro de un determinado plazo, pero la Cámara quería aumentar los requisitos y el Senado temía que esto supusiera una enorme presión financiera para las asociaciones, lo que provocaría quiebras e insolvencias. Resultado: no se aprobó nada.

A pesar del desacuerdo sobre las reservas, los legisladores podían haber aprobado algunas de las otras medidas, como los requisitos de inspección y las leyes de transparencia, dijo Sklar. Eso, añadió, “habría enviado un mensaje claro y rotundo a la industria de los seguros” diciendo que la Legislatura se tomaba en serio el asunto y habría ayudado a estabilizar el mercado.

“El hecho de no aprobar esa legislación envía un mensaje de incertidumbre, de indecisión”, dijo. “Eso es lo que no le gusta al mercado”.

Los legisladores miran hacia otro lado

Los legisladores planean reunirse en mayo para un período especial de sesiones en Tallahassee para hacer frente a una crisis separada que involucra el seguro de propiedad de los dueños de viviendas, pero por el momento las tarifas de los condominios no están en la agenda.

El hecho de que los temas relacionados con los condominios aún no se hayan puesto sobre la mesa es “muy preocupante”, dijo Mark Friedlander, director de comunicaciones del Insurance Information Institute, un grupo sin fines de lucro.

Los escombros se ven en el edificio de condominios Champlain Towers South en Surfside, ubicado en el 8777 de Collins Avenue, una parte del cual se derrumbó en la madrugada del jueves 24 de junio de 2021, en Surfside, Florida.
Los escombros se ven en el edificio de condominios Champlain Towers South en Surfside, ubicado en el 8777 de Collins Avenue, una parte del cual se derrumbó en la madrugada del jueves 24 de junio de 2021, en Surfside, Florida.

Según un análisis del grupo de Friedlander, las asociaciones de condominios están viendo un aumento promedio de las primas de seguros en el rango del 30% al 50%, “pero estamos viendo que muchas asociaciones reciben renovaciones al 100% o más”.

“Estos costos se trasladan a los propietarios individuales”, dijo. “Tienen que pagar por esta cobertura”.

Mike Clarkson, presidente de All Lines/Hilb Group Insurance en Clearwater, un agente de seguros independiente que representa a 750 asociaciones de condominios en todo el estado, dijo que, según su estimación, nueve compañías de seguros salieron del estado voluntaria o involuntariamente desde el colapso de Surfside.

“Las consecuencias del derrumbe de esa torre cambiaron las directrices de lo que hacen estas compañías y lo que harán de ahora en adelante”, dijo Clarkson. “Si tienes más de cuatro pisos y está construido antes del 95, no te emitirán una póliza. Simplemente, esas son sus nuevas directrices”.

Clarkson dijo que este tipo de restricciones están poniendo a las comunidades de propietarios “a merced de las líneas de excedentes”, compañías de seguros de fuera del estado que no necesitan que sus tarifas sean aprobadas por el estado de la Florida, lo que resulta en costos más altos.

Esas compañías solo están dispuestas a suscribir ciertas cantidades de cobertura, añadió Clarkson, lo que significa que las comunidades pueden tener que comprar varias pólizas”.

“Por eso el costo de todo está subiendo tanto”, dijo.

La nueva toma de conciencia del riesgo después de Surfside se suma a la preocupación por las reclamaciones de seguros dudosas y la exposición a los huracanes. En los últimos años se produjeron reclamaciones por valor de miles de millones de dólares, incluso sin que se haya producido un golpe importante de una tormenta, dijo Clarkson.

“Si uno tomas esos dos y lo combina con políticos que no hicieron absolutamente nada, eso se llama una receta para la tormenta perfecta”, dijo Clarkson. “Y esa tormenta perfecta es: si tenemos algún tipo de [huracán] que golpee la Florida este año, puede que no nos quede nadie”.

‘Inasegurables’

El aumento de los costos y las restricciones más estrictas tanto en la industria de los seguros como en la de los préstamos provocaron un nuevo temor a que algunos edificios de condominios especialmente problemáticos sean inasegurables.

Las compañías van a exigir registros financieros y de inspección –e incluso actas de reuniones– para determinar el grado de riesgo de un edificio determinado, dijeron los expertos al Miami Herald.

“Los propietarios de las unidades se van a ver atrapados entre la espada y la pared cuando las inspecciones demuestren que hay que hacer trabajos sustanciales”, dijo Ulrich, jefe del grupo de agentes de seguros de la Florida. “Se encontrarán en la situación de ser inasegurables si no hacen las reparaciones, o de hacerlas, y habrá una valoración bastante grande para cada propietario”.

Ulrich predijo que, cuando no quede mercado para un determinado número de edificios, “eso se convertirá en un asunto que tendrá que tratar la Legislatura”.

Sklar, el profesor de UM, dijo que la respuesta del mercado ante la tragedia de Surfside y la ambivalencia de Tallahassee hacia ello reveló un “conjunto de omisiones flagrantes” cuando se trata de cómo las asociaciones de condominios pueden conducirse.

“No están regidas profesionalmente. Se dejan en manos de las bienintencionadas juntas directivas voluntarias”, dijo Sklar. “Por eso los prestamistas y las aseguradoras huyen de este sector del mercado. No pueden soportar que se deje al azar”.

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